ACQUISTO DEL CREDITO IPOTECARIO -NPL
Attraverso le società abilitate o direttamente come single name (persona fisica), per tramite di differenti accreditamenti conquistati negli anni, si acquisterà il credito ipotecario di un Mutuo non pagato, l’equivalente del credito vantato dalla Banca o più spesso, da società di cartolarizzazione, sostituendosi ad essa diventando il Creditore che rileva gli stessi diritti vantati dalla cedente per grado e la posizione di procedente o meno, senza intestarci l’Immobile e senza pagare le tasse di proprietà a seguito dell’analisi miglior strategia insieme ai consulenti.
I tempi per chiudere l’operazione dopo aver acquistato il Credito Ipotecario dall’Istituto Bancario che erogò il mutuo originator o più di sovente, dalla Società SPV che ha acquistato tal credito in ambito di un’operazione di cartolarizzazione, sarà molto più veloce rispetto ad una trattativa stragiudiziale a Saldo e Stralcio.
I tempi per la fissazione dell’udienza in cui si ordina la vendita, se l’immobile non è già pubblicato, oppure lo spazio temporale che si prenderà l’aggiudicatario, tra il minimo ed il massimo concesso, per effettuare il saldo prezzo, allungando di qualche mese talvolta le previsioni.
Avvalendosi della collaborazione di società strutturate di settore, complete di ogni contratto di collaborazione professionale necessario (legali, notai, commercialisti, agenti immobiliari ecc), operative da anni, conosciute a tutti i Servicer e Master Servicer, avrete la possibilità di ricevere dalle medesime la presentazione di opportunità di acquisto del credito, in arco temporaneo dal
pignoramento alla pubblicazione dell’immobile, su tutto il territorio italiano, con a garanzia sottostanti immobiliari residenziali (fatto salvo differente richiesta) e prettamente ipotecaria di primo grado.
APPROFONDIMENTI:
CHE COSA SONO GLI NPE-
Siamo all’interno degli NPE “NON PERFORMING EXPOSURE”
(ESPOSIZIONI DETERIORATE) sono dei crediti deteriorati, in uno stato avanzato di sofferenza per cui la riscossione è alquanto incerta.
Si distinguono in base alla diversa probabilità di recuperare il credito e alla scadenza, distinte in tre Fasi ben distinte:
1° Fase) PAST DUE (esposizioni scadute) sono le esposizioni scadute e/o
sconfinanti, 90 giorni di mancato pagamento, soggetto in ritardo con i pagamenti.
2° Fase) UTP “Unlikely To Pay”(improbabile che paghi) sono le inadempienze probabili o prossimi incagli con mancati pagamenti di diversi mesi, di solito da 6 a10 mesi (un incaglio con un mancato probabile default) sono crediti non ancora andati in contenzioso, l’immobile non è ancora stato pignorato.
3° Fase) NPL ”Non Performing Loans” (crediti deteriorati delle Banche)sono tutti quei crediti in sofferenza, sono tutti quei debiti non pagati /credito non performante di erogazione bancaria, un mutuo che un soggetto non più pagare che diventa un recupero coattivo.
Attualmente, si stima che il numero di NPL in Italia, sia di un volume totale di 297 miliardi di euro, dovuta sia ai Debiti Ipotecari per il 30% (mutuo non pagato) che dai debiti chirografari il 70% (prestiti,fidi cassa,carte di credito,leasing), dove l’Italia detiene il 37% degli NPL Europei per un importo 760 miliardi di euro.
Questo debito indotto, dove si acquistavano beni e servizi a rate, ci ha portato alla crisi sub mutui prime del 2008, ad oggi si è molto più prudenti sia nell’erogazione sia nel riallineamento finanziario e siamo una società che vive sulla leva bancaria, sul debito, cosi facendo si cercherà di non avere più flop rispetto al passato.
LE MODALITA’ DI ACQUISTO DI UN CREDITO
L’acquisto di un credito può avvenire in due modalità:
– Pro Soluto– Il Creditore (Banca, Soc. 106 TUB, SPV) che cede, garantisce al Cessionario (investitore) soltanto l’esistenza del credito, non garantisce che il debitore pagherà.
Il rischio dell’inadempimento passa sul cessionario.
– Pro Solvendo – il Creditore (Banca, Soc. 106 TUB, SPV) cedente, deve garantire l’esistenza del credito, ma anche la solvibilità del debitore.
Se il debitore ceduto non paga, il Cessionario (investitore) ha diritto a ottenere la prestazione di pagamento dal cedente.
Rilevando il credito si può acquisire la proprietà dell’immobile ad un prezzo vantaggioso:
– Direttamente: con il diritto dell’assegnazione (art. 589 c.p.c. e seguenti.)
quando il monte debito sopravanza il valore peritale del CTU o il prezzo di ribasso.
-Indirettamente: con aggiudicazione all’Asta Giudiziaria.
Infatti, egli (in qualità di acquirente) paga se stesso (in qualità di titolare del credito). In altre parole, l’acquirente diventa creditore ipotecario di se stesso.
COME SI ARRIVA AD ACQUISTARE UN CREDITO IN SOFFERENZA- NPL
Quanto tempo passa dopo che non si paga piu il mutuo?
Un soggetto smette di pagare la rata del mutuo in bonis della banca, indicativamente per almeno 6 mesi (ci sono banche che aspettano anche 10 mesi), dopo questi mesi la posizione rimane in filiale, subito dopo la posizione viene inviata all’ ufficio incagli, rimanendo indicativamente per altri 18 mesi, poi a seconda del tipo di banca, la posizione prima di andare in asta, passa all’ufficio contenzioso e ci rimane per altri due anni.
In pratica dall’ultima rata non pagata al momento in cui la casa viene pignorata ci passano circa 4/5 anni, dipende da Banca e Banca e da Tribunale in Tribunale, alcuni in un anno terminano la procedura.
LA DUE DILIGENCE LEGALE IMMOBILIARE
La Due Diligence Legale Immobiliare è un processo di indagine che ha lo scopo di controllare la conformità di un cespite alla normativa, sia Tecnica che Amministrativa di riferimento e potrà essere effettuata solo da un legale.
E’ fondamentale, dopo una due diligence di primo livello, avvalersi di un parere legale certificato.
Il nostro Team legale, con ricerche mirate svolte correttamente, ci eviterà di comprare un credito ”spazzatura”, raccogliendo informazioni concernenti oggetto della trattativa e nella loro verifica, al fine di esprimere un giudizio sul loro valore di mercato e sul loro possibile rendimento, dove ci dirà se si può comprare in base al grado di Ipoteca, se si può rivendere, se è garantita da ipoteca di 1° grado, se non c’è un fallimento in corso, se non c’è una revocatoria fallimentare, se non c’è un’indagine per antiriciclaggio a carico della società e tanto altro
L’intervento operativo del Legale, associata ad una corretta Due Diligence, ci permetterà di acquistare un credito in sofferenza (Npl) con sottostante garanzia Immobiliare in totale gestione.
CHE COSA E’ LA CESSIONE DEL CREDITO IPOTECARIO
La Cessione del Credito ipotecario è come un prodotto in un’operazione finanziaria trasformando i crediti in sofferenza in opportunità di guadagno.
Il profitto per un’operazione di acquisto del credito ipotecario con a garanzia sottostante immobiliare, si stima, previa valutazione che si sia i procedenti, nella differenza tra il prezzo di aggiudicazione in asta e il costo di cessione, decurtate le spese in acquisto e degli ausiliari, ciò se il Valore nominale Lordo del Credito è maggiore della stima immobile.
Diverso è il caso in cui il Valore nominale lordo è inferiore, poiché non ci riguardano quasi mai i costi degli ausiliari .
La cessione del credito è normata dall’art 1260 e seguenti del codice civile.
Si tratta di un contratto in cui il Cedente, ovvero l’originator, in rarissimi casi ancora l’Istituto Bancario, molto spesso Società 106 TUB e quasi sempre le società SPV pattuisce con un Cessionario, ovvero soggetto acquirente, il trasferimento a favore di quest’ultimo del suo diritto di credito verso il debitore (ceduto/esecutato).
Tutti gli accessori, gli eventuali privilegi e le garanzie reali e personali sono compresi nei diritti acquistati dal Cessionario.
Il Cedente è tenuto a garantire al nuovo Creditore Cessionario, l’esistenza del credito nel momento in cui la cessione avviene a titolo oneroso, ma non è responsabile del caso in cui vi sia un inadempimento del debitore ceduto, cosiddetta ipotesi di cessione ”pro soluto” che è la più adottata nella prassi.
Secondo l’articolo 2843 c.c., se il Credito Ceduto è garantito da Ipoteca,
la trasmissione della garanzia reale a seguito della Cessione, è bene che sia annotata in margine all’iscrizione dell’ipoteca stessa.
Sono sempre a carico del Cessionario, i costi e l’onere di tale annotazione che ha inoltre valore pubblicitario.
Non occorre l’approvazione del Debitore per effettuare il perfezionamento della Cessione, il Debitore tramite “notifica” da parte del Cessionario, deve essere informato dell’avvenuta cessione, ai sensi dell’art.1264 cc
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