ASTE IMMOBILIARI GIUDIZIARIE
Il servizio della nostra Consulenza e Assistenza, prevede in primis, dalla Ricerca dell’Immobile, sino al Possesso dello stesso.
Con noi potrai acquistare un Immobile all’Asta, tramite il nostro Broker Finanziario, stipulando un Mutuo Bancario dedicato e personalizzato.
I nostri servizi oltre alla Consulenza e Assistenza per l’acquisto di un Immobile all’ Asta, prevedono un totale supporto per un eventuale rivendita apportando la strategia di “Trading Immobiliare” cioè comprare per rivendere, usufruendo del servizio di diversi professionisti: Impresa Edile per una ristrutturazione, studio di Ingegneria per le pratiche Urbanistiche e Catastali, Agenzia Immobiliare per la rivendita, Home Stager per presentare al meglio l’immobile durante la vendita.
APPROFONDIMENTI:
LA RICERCA DELL’IMMOBILE
Prima di iniziare la ricerca di un Immobile da acquistare ad un Asta Giudiziaria, dobbiamo sapere:
Quale Budget si avrà a disposizione, che potrà essere con propri capitali liquidi o con la stipula di un Mutuo Bancario dedicato e personalizzato per l’acquisto su Asta
La Zona/Città dove si intende investire
La Tipologia di immobile che si vuole acquistare
L’aspetto del Budget è prioritario perché oltre all’acquisto del prezzo finale di aggiudicazione, dobbiamo aggiungere gli oneri della Procedura con tutti i professionisti, le imposte, eventuale ristrutturazione, eventuale regolarizzazione urbanistica, eventuali oneri condominiali, eventuali costi per la rivendita dell’immobile tramite Agenzia Immobiliare sul libero mercato.
L’altro aspetto è la Zona/Città dove si vuole acquistare, chiaramente la scelta della zona dipende
dall’obiettivo per cui si intende acquistare, un conto è si vuole acquistare per rivendere nel libero mercato facendo trading immobiliare, un conto se si vuole acquistare per metterlo in locazione ottenendo una rendita costante, un conto invece se si vuole acquistare per andarci a vivere.
In tutti e tre i casi si dovrà fare un attenta analisi, ricercando immobili in zone liquide.
La Tipologia riveste un fattore importante, anche qui si andrà a fare una ricerca mirata in base
all obiettivo dell’Investimento:
Se l’acquisto è per fare Trading, basterà ricercare immobili nelle zone liquide e servite.
Se l’acquisto è per metterlo in locazione con rendita costante mensile, anche qui vige la stessa regola dove si andrà a ricercare un immobile dove la zona sia servita da servizi.
Se invece si vuole acquistare un immobile per andarci a vivere, qui la scelta sarà oggettiva in base alle proprie esigenze abitative, familiari e lavorative.
LA VISITA DELL’IMMOBILE
La visita dell’immobile sarà fondamentale per poter verificare durante il sopralluogo, lo stato conservativo dell’immobile, lo stato occupativo e avere la certezza di eventuali lavori di ristrutturazione da eseguire o di eventuali regolarizzazioni urbanistiche/catastali da effettuare.
Visita che sarà effettuata prima della partecipazione con la presenza dell’impresa Edile in caso di immobile con lavori da eseguire, in questo modo dopo un accurata analisi, si potrà capire come poter definire al meglio il conto economico, con conseguente partecipazione all’Asta.
LE ASTE GIUDIZIARIE TELEMATICHE
Nelle Aste Telematiche non occorre presentarsi fisicamente in Tribunale, ma si parteciperà esclusivamente in modalità online.
La data storica 11 aprile 2018, rappresenta l’inizio dell’era Telematica delle Aste per le procedure esecutive giudiziarie, vediamole:
Vendita sincrona telematica:
La modalità di svolgimento dell’incanto o della gara nella vendita senza incanto, prevede che i rilanci vengano formulati esclusivamente in via telematica nella medesima unità di tempo e con la simultanea connessione del professionista delegato e di tutti gli offerenti.
Vendita sincrona mista:
La partecipazione si potrà fare, sia tramite offerta cartacea che telematica, in modo analogo a quanto indicato per la vendita sincrona telematica.
Lo svolgimento dell’incanto o della gara tra offerenti, nell’asta senza incanto, prevede che i rilanci possano essere formulati, nella medesima unità di tempo, sia in via telematica sia comparendo innanzi al Professionista delegato.
Vendita asincrona telematica: La modalità di svolgimento dell’incanto o della gara nella vendita senza incanto, prevede che i rilanci vengano formulati esclusivamente in via telematica in un lasso temporale predeterminato e senza la simultanea connessione del Professionista delegato.
Negli avvisi di vendita è sempre indicato se siano o meno previsti dei prolungamenti temporali in caso di offerte pervenute in prossimità del termine di scadenza prefissato.
IL CONTO ECONOMICO
Il conto economico è importante perché si dovranno definire, tutte le voci di spesa che si dovranno affrontare per l’acquisto di un Immobile all’Asta Giudiziaria.
Solo dopo aver prima visionato l’immobile e aver scelto di partecipare all’Asta, successivamente verrà redatto il Conto Economico, questo perché si dovranno mettere in conto anche gli eventuali rilanci in fase di gara che saranno in ogni caso stabiliti in anticipo.
Da tenere presente che nella voce di spesa, i rilanci sono l’unica voce che potrebbe cambiare, dipende dagli offerenti alla gara, tipico esempio quando si è gli unici offerenti, in questo caso non ci saranno rilanci, viceversa quando durante la gara ci saranno altri offerenti.
LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE
La Due Diligence Immobiliare, tradotta “dovuta diligenza”, si riferisce all’attività di natura prevalentemente investigativa, volta a raccogliere e analizzare una serie di informazioni relativamente al patrimonio immobiliare oggetto di indagine, al fine di avere una visione completa dello stesso, evidenziando i vari aspetti, con l’obiettivo di fornire una corretta descrizione del patrimonio oggetto di analisi.
Si andranno a verificare le diverse conformità : Urbanistica, Catastale, Impiantistica,Vincolistica, Condominiale, Titoli di Provenienza, Contratti di Locazione, Diritti Reali di Godimento e tanto altro.
L’obbiettivo finale della Due Diligence sarà quello di prendere in considerazione, solamente immobili conformi urbanisticamente (o con difformità sanabili) che possano essere un domani, qualora si decidesse di venderlo, con la possibilità di essere compravenduto a tutti gli acquirenti che intendano acquistare con il mutuo o senza.
IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
Il Decreto di Trasferimento, normato dall’art. 586 c.p.c. è il provvedimento giudiziale firmato dal Giudice della procedura che trasferisce a favore dell’aggiudicatario, la titolarità del diritto sul bene appartenente all’ Esecutato, nei limiti di quanto oggetto di pignoramento e quindi di vendita forzata.
Questo titolo di Proprietà, si potrà ottenere solo dopo il Saldo Prezzo che di solito avviene dopo massimo 120 giorni dal giorno di aggiudicazione e solamente dopo la notifica dello stesso, si potrà avere il possesso dell’immobile.
In oltre sé l’immobile aggiudicato avesse delle difformità sanabili che non sono state regolarizzate dall’Esecutato,si avrà la possibilità di poterle regolarizzare entro 120 dalla notifica del Decreto di Trasferimento presso l’ufficio Suape del Comune di appartenenza
Nei 120 giorni, sono comprese anche le riaperture di Sanatorie non chiuse dal proprietario precedente.
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