SALDO E STRALCIO IMMOBILIARE
Con il nostro intervento, il Saldo e Stralcio è un ottima alternativa all’Asta Immobiliare che ci permetterà di trovare un accordo tra Debitore e Creditore per il pagamento del Debito, contratto di transazione articolo n° 1965 del Codice Civile, si avrà la completa chiusura della procedura esecutiva, offrendo il pagamento di una somma di denaro inferiore al debito contratto dal debitore in origine, con l’estinzione totale dei debiti e cancellazione presso la centrale rischi.
Oltre alla Consulenza per l’acquisto di un Immobile a Saldo e Stralcio, i nostri servizi prevedono un totale supporto per un eventuale vendita apportando la strategia di “Trading Immobiliare” cioè comprare per rivendere, usufruendo del servizio e del supporto di diversi professionisti:
Impresa Edile per una ristrutturazione, uno studio di Ingegneria per le pratiche Urbanistiche e Catastali, di un Agenzia Immobiliare per la rivendita, di un Home Stager per abbellire al meglio l’immobile durante la vendita.
Si tratta di una formula vantaggiosa per tutti: il cliente acquisisce ciò che desidera e il debitore si libera del debito e potrà riprendere in mano la propria vita.
APPROFONDIMENTI:
CHI E’ L’ ESECUTATO
Si definisce Esecutato, in ambito del Pignoramento Immobiliare, colui che per svariati motivi non ha potuto onorare il pagamento del mutuo stipulato con la Banca, con conseguente procedura esecutiva di esecuzione forzata Immobiliare.
Il motivo per cui l’Esecutato non abbia pagato il mutuo, può derivare da diversi fattori:
la perdita del lavoro, orario di lavoro ridotto, cassa integrazione, una malattia, una separazione, aver stipulato un mutuo a tasso variabile con rata mensile non più sostenibile o la morte dello stesso.
Da notare che il pignoramento Immobiliare può avvenire non solo dal Creditore procedente, cioè la Banca dove si è stipulato il mutuo, ma in alcuni casi anche da parte dell’Amministratore di Condominio per mancati pagamenti o in caso di debiti con L’Agenzia delle Entrate Riscossioni ex Equitalia quando l’immobile risulta seconda casa.
L’ACCORDO STRAGIUDIZIALE CON I CREDITORI
L’accordo stragiudiziale a Saldo e Stralcio con i Creditori, può salvare la vita di un Esecutato e della sua famiglia e non sono mai semplici da attuare, ogni Creditore è diverso, ragiona in base a disposizioni aziendali interne, ma nella maggior parte dei casi un accordo si trova sempre.
In passato i Creditori erano meno propensi a trovare un accordo in tempi brevi, mentre di recente c’è stato un cambiamento in ambito sopratutto Bancario, dove le esposizioni debitorie essendo aumentate a dismisura, a posto le Banche nel rientrare più velocemente dei crediti vantati, hanno sostanzialmente reso l’accordo Stragiudiziale leggermente più veloce e pratico.
Il Saldo e Stralcio non sempre è possibile, tipico esempio è quando siamo di fronte ad un procedimento Concorsuale perché per sua natura giuridica tutti gli immobili soggetti ad uno Fallimento, sono già oggetto di uno “Stralcio” perché il curatore Fallimentare applicando la nuova normativa n° 42 e con la nuova legge sulla crisi d’impresa, lo stesso già utilizza questo iter.
Altro esempio, quando i Creditori potrebbero essere più di tre, perché mettere d’accordo più creditori in tempi brevi non è semplice, oltretutto dipende dal tipo di immobile, cioè se è ubicato in zone liquide con eventuali difformità sanabili, quindi appetibile.
Alcune volte capita che la somma dell’accordo a saldo e stralcio superi il più probabile prezzo nel mercato libero dell’immobile in oggetto, in questo caso lo stralcio non è fattibile e l’immobile seguirà la sua strada con la vendita all’Asta Giudiziaria
I CREDITORI DELL’ESECUTATO
In un Pignoramento Immobiliare i Creditori dell’Esecutato oltre al Creditore Procedente cioè la Banca dove si è stipulato il mutuo, ci potrebbero essere altri Creditori intervenuti nella procedura come una seconda o terza Banca, Finanziarie, Agenzia delle Entrate Riscossioni, Amministratore di Condominio.
Nella maggior parte dei Pignoramenti Immobiliari con procedura esecutiva, l’Esecutato ha solo il Creditore Procedente cioè la Banca, mentre nelle procedure Concorsuali e Fallimentari spesso oltre alla Banca, Finanziarie, Agenzia delle Entrate Riscossioni,ci sono anche i Fornitori che di solito vengono pagati per ultimo.
Ogni Creditore Procedente cioè la Banca, prima di attivare il pignoramento verso l’Esecutato, pone alcuni mesi per rientrare nel pagamento delle rate non pagate, qualche Banca si attiva dopo sei mesi, altre dopo 10 mesi, come possiamo appurare ogni Istituto di Credito a il suo range di rientro.
L’ISTANZA DI RINUNCIA AGLI ATTI
Siamo giunti alla fase finale dello Saldo e Stralcio, dove dopo aver trovato l’accordo con i Creditori, si fisserà la data del Rogito presso uno Studio Notarile, dove ci saranno tutti gli “attori”: il Notaio, i Creditori (Avvocato difensore della Banca, eventuale Amministratore di condominio , eventuale Avvocato della Finanziaria, eventuale avvocato dell’ADE Riscossioni), l’Investitore e l’Esecutato, in questo modo ci sarà la contestuale cancellazione dei Debiti dell’Esecutato
Soltanto dopo il decorso di 20 giorni, normato dall’ articolo 630 del c.p.c. ,si stipulerà un contratto di vendita, condizionato dal fatto che sia estinta la procedura esecutiva e che siano soddisfatti tutti i creditori
Dopo la firma, i creditori potranno depositare presso la cancelleria competente, gli atti di rinuncia alla Procedura Esecutiva, senza per il momento aver ricevuto le somme, ma con la tranquillità di ricevere queste somme direttamente dal Notaio
Successivamente Verrà cancellato sia il Pignoramento che l’Ipoteca, con l’ estinzione di tutti i debiti ai vari Creditori, l’Atto verrà Trascritto, poi si annoterà l’avvenuto trasferimento della proprietà, in questo modo, l’acquirente avrà piena garanzia come i creditori.
IL MUTUO INCAGLIATO
Il mutuo Incagliato avviene quando il Debitore, non ancora diventato Esecutato è in una situazione di momentanea difficoltà finanziaria, in pratica non riesce a pagare le rate del mutuo, oppure il conto corrente è scoperto.
Da precisare che in questo lasso temporale, cioè mancato pagamento del mutuo, il pignoramento non è stato ancora attivato, di conseguenza è possibile stendere una trattativa accordandoci a Saldo e Stralcio con la Banca.
Precisando che il Saldo e Stralcio si può fare, sia prima che dopo il Pignoramento, in questi casi di solito si mette subito in vendita l’immobile, in modo tale rientrare dall’esposizione debitoria, con contestuale pagamento del debito residuo del mutuo e della cancellazione dell’ipoteca di 1°, questo fa sì di non dover affrontare l’iter procedurale da parte del Tribunale.
LA CANCELLAZIONE CENTRALE DATI RISCHI
La cancellazione dalla Centrale Dati Rischi: Crif/Cerved/Eurisc (sistemi di informazione creditizia), Cai (centrale allarme interbancaria), sarà l’ultimo passaggio che si dovrà effettuare per chiudere l’ultimo espletamento.
Chiaramente i tempi per la cancellazione sono stabiliti in base a quanto tempo un soggetto non ha pagato,vediamo in dettaglio i tempi di conservazione dei dati nei sistemi di informazioni creditizie:
A) Morosità di due rate o di due mesi poi sanate (12 mesi dalla regolarizzazione)
B) Ritardi superiori sanati- anche su transazione (24 mesi dalla regolarizzazione)
C) Eventi negativi non sanati- morosità, gravi inadempimenti, sofferenze (36 mesi dalla data di scadenza contrattuale del rapporto o dalla data in cui è risultato necessario l’ultimo aggiornamento).
Una volta terminato il tempo per la Cancellazione, finalmente l’ Esecutato potrà nuovamente accedere al Credito, aprire un conto corrente, aprire una finanziaria, avere una carta di credito.
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